El Ministerio de Consumo ha identificado 15.000 apartamentos sin licencia que ofrecen alojamiento en Madrid. Los inquilinos convencionales son los grandes perjudicados, pues su existencia reduce la oferta disponible y sube los precios. Pero hay otra pata menos conocida: los perjuicios al sector hotelero
Las ciudades ponen freno a los pisos turísticos: las soluciones de Nueva York, Florencia, París o Barcelona
De cada 16 pisos turísticos en Madrid, solo uno tiene licencia. En su último rastreo el Ministerio de Consumo detectó 16.335 anuncios publicados, cuando las cifras municipales apenas registran 1.131 permisos concedidos a estas viviendas particulares. El dato no pasa desapercibido, pues arrojó que hay más de 15.000 alojamientos operando fuera de ley. El ministro Pablo Bustinduy instó públicamente al Ayuntamiento a sancionarlos a todos, pero Almeida le achacó haber filtrado la información antes de comunicarlo a su equipo. El alcalde lo interpretó como un gesto “desleal”, con fines partidistas. Pero, más allá del chascarrillo político, la realidad en la capital es la de un centro plagado de Viviendas de Uso Turístico (VUT) que expulsa a los residentes o eleva precios de las casas. Algo que, colateralmente, también rebota en el día a día de los hoteles.
Las cifras de Madrid muestran el importante peso de las VUT en la oferta de camas disponibles para turistas. El estudio elaborado por el Ayuntamiento de Madrid para lanzar el Plan Reside arrojaba que el total de plazas turísticas en Madrid es de 150.730, de las que casi una tercera parte (42.462) correspondían a pisos de tipo Airbnb. La mayoría de la oferta legal corresponde a camas de hoteles (95.372) y el resto de plazas a apartamentos turísticos legalizados (12.896).
El Plan Reside, que entrará en vigor en unos meses, es la estrategia para proteger el uso de vivienda habitual restringiendo los alquileres vacacionales en edificios residenciales. Sobre todo, los del centro histórico. Y sigue la filosofía de dedicar edificios enteros a viviendas a largo plazo y otros -también completos- a la oferta turística. La gran mayoría de pisos Airbnb deberán desaparecer con la nueva legislación. ¿Qué sucedería si lo hicieran mañana con estas cifras?
De media, los hoteles madrileños tienen una ocupación de casi el 61%, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Durante los fines de semana el número de camas llenas alcanza casi el 69%. Pero hay grandes diferencias entre el centro y la periferia, donde cuesta más llenar las habitaciones, indican fuentes del sector. Esto significa que, de media, los hoteles tienen unas 42.000 plazas sin cubrir, que se reducen a 35.600 los fines de semana. “Si cierran todos esos pisos sin licencia, los hoteleros podríamos absorber esa demanda. Creo que nos va bien, pero siempre hay plazas libres”, detallan fuentes del sector desde un hotel de tres estrellas en la Gran Vía, el corazón turístico de Madrid.
En los últimos años se han multiplicado las ofertas de gran lujo o los hoteles de cinco estrellas, como el Nobu o el Four Seasons, recientemente instalados en la capital. Y llegarán muchas más: solo en la Gran Vía se prevé la apertura de 6.700 nuevas camas. Sin embargo, son los alojamientos más modestos los que compiten directamente con la vivienda vacacional, pues aspiran al mismo perfil de cliente. “Si hay negocio para uno, lo hay para todos. Somos opciones compatibles, pero lo que no es justo es que los hoteles afrontemos temporadas bajas habiendo miles de pisos sin licencia por ahí”, añaden las mismas fuentes.
Los propios gestores de vivienda turística se defienden y critican las restricciones inminentes, que harán desaparecer los pisos Airbnb dispersos en comunidades de vecinos. “Almeida le quita el derecho al ciudadano medio o a los propios vecinos para dárselo a los ricos y a quienes pueden agrupar el dinero, como hoteleros, fondos o socimis”, estima el presidente de Madrid Aloja, Adolfo Merás. Esta asociación reúne a más de 300 administradores de alquileres vacacionales en toda la región, que suman más de 4.500 VUT. “Cada día vive más gente en el centro, no hay un problema generalizado de convivencia en los edificios. Este derecho a tener un medio alternativo de ingresos no se le puede quitar al ciudadano”, prosigue.
Merás quita hierro a la idea de un centro por y para turistas, o a las teorías que vinculan este negocio con la subida del precio en el alquiler convencional: “Es absurdo relacionarlo”, asegura pese a que el aumento de pisos turísticos en Madrid va en paralelo al ascenso del precio de la vivienda.
Pero en Madrid el turismo fluye y los hoteles, aunque denuncian la existencia de más de 15.000 inmuebles ilegales entre la competencia, no están pasando una mala racha. “Lo bueno es que aquí ya casi no tenemos temporada baja”, celebra Manuel A. Ruiz, director general del Hotel Mayorazgo –cuatro estrellas, cercano a Plaza de España– y presidente de la AEDH en Madrid, la Asociación Española de Directores de Hotel.
Según los datos municipales, enero y agosto son los peores meses para los hoteles madrileños y pese a ello la ocupación ronda el 50%. En 2024, los primeros 30 días del año se ocuparon 46.147 plazas en hoteles madrileños, casi las mismas que se quedaron vacías. Agosto tuvo más camas reservadas que libres, pero sin mucha diferencia: una media de 50.895 frente a las 39.169 que nadie reclamó. Sin embargo, la caída respecto a otros meses no es tan pronunciada y los datos del sector hotelero fueron medianamente estables, con picos de venta especialmente en mayo, septiembre y octubre. Los registros del último mes de febrero marcaron un nuevo récord histórico en la llegada de turistas internacionales a Madrid, con 643.607 viajeros de otros países: un 10% más que en el mes previo. En total, en lo que llevamos de 2025 han aterrizado en la región 1.347.969 visitantes.
Aunque el presidente madrileño de la AEDH recuerda que antes había descensos en noviembre o diciembre, cree que el asunto está cambiado. “Ahora la Navidad aquí también es un reclamo turístico y las ferias de IFEMA [el recinto de congresos madrileño por excelencia] se estiran a veces hasta el final del año. Así que hay clientes que viajan en fechas que eran poco habituales”, remarca Ruiz. Pese a la situación de relativa bonanza, hay algo que sí percibe en el sector: las grandes diferencias entre hoteles del centro y los de otras zonas de Madrid. “Yo llevo muchos años trabajando junto a la Gran Vía, pero tengo compañeros al frente de hoteles en zonas menos céntricas que tienen más problemas para llenar habitaciones. Y es algo que debería cambiar, porque Madrid no es Londres: si te vas a un hotel de las afueras como el Ciudad de Móstoles (cuatro estrellas), con 15 minutos en coche te plantas aquí”, concluye.
¿Qué papel juega en este escenario la competencia que ejerce el piso turístico? El gerente del hotel Mayorazgo ofrece algunas claves. “Hay demanda para todo y tenemos oferta para todos: en Madrid existen hostales, hoteles de una o dos estrellas, paradores de lujo con cuatro y cinco… no nos importa que haya alojamientos turísticos, porque el cliente es diverso. Lo difícil es aceptar ese espacio alegal, una legislación tan laxa que permite a cierta gente ofrecer sus viviendas a turistas sin pagar impuestos ni cumplir requisitos mínimos de espacio o salubridad”, apunta.
Se refiere a esas 15.200 ofertas de pisos turísticos sin licencia, que cree que deberíamos empezar a denominar de otra forma: “No son pisos turísticos porque no son legales. Es como si alguien cogiera su coche, le pusiera un cartel donde se leyera taxi y empezara a recoger viajeros en las avenidas”. A su modo de ver, Madrid apunta a un modelo que “mejore la calidad del cliente, su capacidad económica y el tiempo medio de estancia”, algo que “no ocurre en estos casos y sí vemos más en los hoteles”. Si a esta oferta se le suma el cupo que cubren los alojamientos vacacionales registrados, considera que la capital “seguirá teniendo oferta para todos y brindará una mejor imagen a quien nos visite”. Otra de las entidades que reúne a buena parte del sector en la región, la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid, ha sido invitada a participar en este reportaje, pero ha declinado la propuesta.
El año pasado, la ciudad batió récords y recibió a más de 11 millones de visitantes que pernoctaron tanto en hoteles como en alojamientos turísticos reglados. Es decir, con licencia. Con esta cifra ya generaron un gasto total de 16 millones de euros en la ciudad, según datos que aporta la empresa pública Madrid Destino. Teniendo en consideración un balance como este –que no cuenta la economía sumergida que subyace en apartamentos ilegales– son pertinentes algunas preguntas. “¿Hasta qué punto nos compensa atraer a tantos turistas?”, se cuestiona Clara Martín Duque, doctora en Turismo y profesora investigadora en la Universidad Complutense.
La presión turística está muy concentrada en el centro de Madrid, pero deja fuera otros puntos de la ciudad
La experta duda de si están generándose situaciones de “masificación turística” que no siempre revierten en todos los sectores, ni en todos los lugares. “La presión está muy concentrada en el centro y deja fuera otros puntos de la ciudad. Es cierto que, luego, el impacto económico indirecto [en ocio, restaurantes, comercios…] es el mismo en hoteles que en pisos turísticos. Pero lo que cambian son los impuestos que pagan unos y otros”, sostiene. La ley de vivienda propone, entre otras cosas, asemejar los tributos que se pagan por estos alojamientos a los que deposita un negocio hotelero.
Junto a varios investigadores, Martín elabora encuestas periódicas a la población madrileña para evaluar cómo conciben la llegada de turistas. La última que prepararon es del período 2021-2022, cuando las secuelas de la pandemia aún escocían. En pocos años ha quedado desactualizada. “Si con el coronavirus la percepción general del viajero era de miedo por la salud pública, primero, y de esperanza económica, después, tengo la sensación de que ahora podría ser algo más hostil. Sobre todo, teniendo en cuenta que somos más conscientes del problema de la vivienda”, apunta Martín.
Cuando habla de los problemas colaterales del turismo en las ciudades recuerda el caso de Venecia, el epicentro italiano de las góndolas. Hace unos años desde que pasó de ser un lugar en el que vivir a convertirse en un parque temático para los viajeros. Los venecianos vivieron un éxodo hacia las afueras ante la imposibilidad, cada vez mayor, de asumir los precios del centro histórico en su propia urbe o convivir con la ingente cantidad de turistas que les visitan durante todo el año. Curioso es el caso de una botiga local, la farmacia Morelli, que instaló un contador en su escaparate que cada semana daba el número actualizado de residentes que aún quedaban en la zona. Y la tendencia siempre iba a la baja. “No queremos repetirlo aquí”, determina esta investigadora.
La estela de otras ciudades (dentro y fuera de España)
Para evitar convertirse en la nueva Venecia, grandes ciudades turísticas de dentro y fuera de España buscan soluciones a contrarreloj. Uno de los casos más llamativos está en Barcelona. El alcalde, Jaume Collboni (PSC), se comprometió hace casi un año a erradicar todos los pisos turísticos de la ciudad condal. Su partido sí apuesta por mantenerlos en otras zonas de Cataluña, para diversificar la oferta hacia núcleos no saturados. Pero que pueda o no hacerlo, en realidad, pende de un hilo. El trámite para lograrlo sería no renovar las licencias y conseguir que desaparezcan desde noviembre de 2028, cuando se cumplen cinco años de otro decreto de la Generalitat, que aprobó Pere Aragonès (ERC) cuando era president.
No obstante, la primera legislatura de Collboni concluye algo antes, en 2027. Si no es reelegido, su cruzada contra los pisos turísticos de Barcelona peligrará. Pero la idea que propone ya está sembrada y, de aplicarse en Madrid, hay quienes creen que no daría buenos resultados. “Los propietarios cerrarían los pisos o buscarían otros tipos de alquiler hasta que se cumpla lo que quieren: cobrar la mensualidad o recuperar la vivienda de manera inmediata si no es así, da igual el motivo”, imagina el presidente de Madrid Aloja, descartando otras opciones como la venta o los alquileres convencionales a largo plazo o de temporada. Durante la pandemia, estas últimas opciones fueron las mayoritariamente elegidas por los propietarios de VUT en Madrid.
En el otro extremo del país, la Junta de Andalucía también acaba de aprobar una nueva ordenanza para regular los pisos turísticos, dotando a los ayuntamientos de más competencias para ponerles freno. Lejos de las fronteras españolas, ciudades sobradamente turísticas como Ámsterdam o Nueva York impulsan sus propias fórmulas. Por ejemplo, la capital de Países Bajos solo permite a los propietarios en plataformas como Booking o Airbnb alquilar sus pisos por un máximo de 30 días anuales, un mes completo. Antes eran 60 días, pero en 2018 el Gobierno neerlandés lo redujo a la mitad.
Otras grandes urbes como Londres amplían el tiempo límite a 90 días, lo mismo que París, que este enero endureció el criterio (antes permitía 120 días, un tercio del año) y previamente frenó la concesión de nuevas licencias. Fuera de Europa, Nueva York obliga a los anfitriones –propietarios, a los que llaman hosts– a permanecer en el inmueble el tiempo que dure la estancia vacacional. Es decir, tienen que quedarse con los huéspedes y no pueden vivir en otra casa.
Esta jugada ha borrado del mapa muchas de las ofertas publicadas en plataformas. “Mis amigos estuvieron mirando un Airbnb para venir a verme, pero en esta situación terminaron buscando solo en hoteles”, cuenta Laura, madrileña que pasó un año en Nueva York después de aprobarse esta medida. Se mudó en agosto de 2023 y estuvo allí hasta acabar el verano siguiente. La norma entró en vigor un mes después de aterrizar, y desde entonces quedaron disponibles únicamente los hoteles o algunos alojamientos turísticos ilegales, que no se habían registrado y eran más difíciles de rastrear.
“La gente que venía a visitarnos se quedaba siempre en hoteles, porque daba mal rollo meterte una semana en un piso pirata. Y más con el precio al que están allí”, reseña al recordar aquellos días. De vuelta a su ciudad natal, la situación es bien distinta y los pisos turísticos siguen como los dejó. Aunque, de momento, no parecen ahogar al hotelero tanto como al inquilino residencial.
