Javier Burón: «Hasta a los ‘boomers’ de izquierdas les cuesta aceptar que baje la vivienda porque les perjudica»

Mientras José María Aznar apostaba por liberalizar el suelo, Euskadi optó por blindar la vivienda pública a perpetuidad. Javier Burón era entonces el viceconsejero de Vivienda del gobierno vasco, que desde 2003 impide que las VPO pasen al mercado libre. Después, llegó a Barcelona de la mano de Ada Colau y ahora es director gerente de la empresa pública de suelo industrial, vivienda y cohesión territorial de Navarra. Acaba de publicar ‘El problema de la vivienda’ (Arpa Editores), una “propuesta técnica” para resolver la crisis actual, basada en “más de dos décadas de experiencia en administraciones que han puesto medios”.

Desde un enfoque generacional, el libro “puede enfadar a cierta gente de izquierdas y a cierta gente de derechas”, señala, pero advierte que el resultado de no hacer nada es que el país “salte por los aires”: “No sé cuántas cosas podemos poner en riesgo”.

¿Cuál es, a su juicio, el principal problema con la vivienda en España?

Que especialmente los jóvenes, pero no solo ellos, han cumplido con su parte del contrato social, han estudiado o están trabajando, se han hecho adultos y, pese a no tener dificultades con otras cosas, sí se las están encontrando con la vivienda. Esto no obedece a que sean de una naturaleza distinta, sino que hay condiciones de la acción pública y la situación del mercado que dificultan que con sus salarios puedan pagar los alquileres, porque no están teniendo en propiedad. Esto es históricamente excepcional. Si vamos a los años 60 o 70 del siglo pasado, mejor o peor, cada generación ha tenido acceso a la vivienda. Ahora eso está roto.

¿Por qué se ha roto?

Por políticas públicas inexistentes o muy mal dirigidas; por un uso ultraintensivo del espacio a corto plazo para usos no residenciales permanentes como consecuencia de fenómenos como el turismo, los expats, los nómadas digitales, las segundas residencias, el atractivo de nuestras ciudades para quienes vienen a trabajar o estudiar… Tenemos unas ciudades muy vivibles e interesantes a nivel occidental y baratas en comparación a otras, al menos hasta la fecha, que hacen que se utilice el espacio para usos especulativos, que restan metros cuadrados a la vivienda residencial, menos lucrativa a largo plazo.

¿A qué atribuye esa inacción política?

Ha habido un proceso de decantación histórica. A partir de mediados de los 50, el franquismo —una dictadura fascista— ofreció un proyecto de desarrollo de país, que suponía abrir la economía e insertarlo en occidente. Se hizo el tránsito del campo a la ciudad, se industrializó, se urbanizó y hubo cierto acceso de la mujer al trabajo. En ese contexto, el régimen utilizó la política de vivienda como un instrumento más. Ofrecía viviendas protegidas en propiedad, un artefacto que, sobre todo a los boomers [nacidos entre 1946 y 1964], les ha generado bienestar, así que hay que criticarlo con mucho cuidado, porque la mayor parte lo interpreta como una impugnación de su vida. No hay nada de eso: ellos viajaron en un vagón generacional que tenía otros inconvenientes, pero la ventaja de que a la mayor parte de la clase trabajadora se le ofrecía un producto masivo, que era la VPO barata, en propiedad y que no ha atendido a posteriores generaciones, porque se ha convertido en patrimonio privado.

La democracia no hace una relectura de ese modelo de intervención franquista en vivienda. Después se deja languidecer y, a diferencia de lo que ocurre con la sanidad, la educación o las pensiones, los gobiernos de Felipe González deciden que es un asunto que puede solucionar el mercado y que la actividad del Estado tiene que ser residual. Aznar lleva la retirada mucho más allá y lo utiliza como un instrumento al servicio de la liberalización. Yo soy de la generación X [nacidos entre 1965 y 1981] y el aznarismo nos ofreció viviendas privadas en propiedad, algo caras, pero con hipotecas muy fáciles. A los que no nos estalló la burbuja, tenemos una vivienda en propiedad que vamos pagando, pero a muchos les destrozó la vida. Y, sin embargo, cuando nuestra economía vuelve a chutar y volvemos a tener empleo, a partir de 2015, debería haber habido un Estado con cierta voluntad de intervenir y generar un modelo de política pública en vivienda. Sin embargo, hasta hace tres días ha estado relativamente grogui, con excepciones como Euskadi y Navarra, que llevan aplicando política pública de vivienda con fondos propios desde los 90.

Usted trabajaba en el departamento de vivienda del Gobierno vasco en la época de Aznar y ya decían que la vivienda pública debía ser pública a perpetuidad.

Euskadi y Navarra no son el paraíso, pero un montón de debates, que se están teniendo ahora en España, se tuvieron allí hace más de 20 años: que las reservas de suelo para vivienda protegida desde el punto de vista legal sean altas para producir volúmenes importantes, que no se descalifiquen, que se movilice vivienda vacía… El otro punto de ruptura es la Barcelona Metropolitana, que en la época del tripartito aprobó una ley de vivienda y puso en marcha una serie de políticas que contraprogramaban el mainstream español.

¿Considera que las medidas anunciadas por el Gobierno central van en la buena dirección?

Creo que el Ministerio ha cambiado el diagnóstico y ha pasado de la timidez absoluta o, incluso, de apuntar en la mala dirección a realizar con este equipo un buen diagnóstico. El problema es que necesitamos diez veces más, cinco veces más rápido y con consenso.

¿En cuánto tiempo se pueden empezar a ver resultados para las políticas que se están aplicando?

Iremos viendo cosas, pero todo dependerá de la intensidad de los esfuerzos. La situación es tan grave, inocultable y transversal que, aunque hay cierto consenso en torno a muchas herramientas de intervención y con un mainstream favorable a intervenir, el problema es la intensidad y la velocidad de lo que estamos haciendo. Y ahí tú y yo no lo vemos igual. Yo cumplo 55 este verano, mi vida está encarrilada y veo las cosas desde una perspectiva temporal muy extensa. Mis padres están jubilados y aunque crean que hay que hacer algo con la vivienda, la urgencia no es la misma. Las generaciones juegan un papel [importante] y si cruzamos la clase social, tenemos una capa adicional de contracciones.

Por ejemplo, hay boomers de origen rural que accedieron a formación, emigraron a la ciudad, trabajaron mucho y ayudaron a sus hijos a formarse. En el plano inmobiliario, accedían pronto a la vivienda y quien más, quien menos tenía algo en el pueblo o una segunda residencia en la costa. A una parte de esa generación le ha ido muy bien y algunos han invertido en inmuebles que alquilan. Decirles que necesitamos políticas públicas que deflacten el precio tanto en venta como en alquiler… pues hasta a boomers de izquierdas les cuesta muchísimo aceptarlo, porque va en contra de sus intereses.

Al otro lado, cuando decimos que para generar una infraestructura importante de viviendas que se gestionen a precios no de mercado, a largo plazo y que estén al servicio del país, va a hacer falta invertir mucho dinero, tiempo y esfuerzo cualquier millennial [nacidos entre 1980 y mediados de los 90], incluso de centro-derecha, te dirá que hace falta regular el mercado y hacer algo por él ahora, no solo medidas que sean buenas para sus hijos. El control de alquileres es una técnica muy habitual en muchos lugares de Europa, que tiene muchas complejidades y que hay que hacer bien, pero que sirve para poner un tope donde los precios están creciendo desaforadamente. No quiere decir que los propietarios no ganen dinero, pero tienen que aflojar.

¿Cómo se consigue vivienda pública y asequible?

No hay que desechar ninguna herramienta. En el catálogo está construir, comprar y captar vivienda vacía, que puedes movilizar hacia el alquiler. Las tres cosas son necesarias y cada lugar requerirá una mezcla distinta. Tiene que haber empresas públicas que sepan del sector, para que puedan negociar bien con empresas privadas, en defensa del interés público. Hay muchas administraciones que, no queriendo hacer servicio público, quieren dar el salto directo a la colaboración público-privada, como si fuera mágica. Regalan suelo, entregan subvenciones, se desentienden y creen que el mercado se lo va a hacer, pero la realidad no funciona así. Se necesita un buen servicio público para hacer colaboración público-privada, de la que siempre he sido defensor, porque durante veintitantos años he trabajado en tres equipos que hacían empresas mixtas con capital público y privado en Euskadi. Y hay una regla elemental: si en un proyecto público-privado, los dos invertimos recursos y compartimos riesgos, tenemos que compartir beneficios.

Javier Burón, director de la empresa pública del suelo de Navarra, duranta la entrevista en la redacción de elDiario.es

¿Es partidario de prohibir o limitar la compra especulativa de vivienda?

Tendría que haber tres campos de juego. Si una entidad pública o un privado construye, compra o capta vivienda y la dedica a alquiler de VPO, ningún problema. Hay un espacio intermedio, que podríamos llamar actuación inmobiliaria comercial, en la que se construye, rehabilita, compra y vende. Si es un negocio no de muy corto plazo y no muy especulativo, ningún problema. Todos somos conscientes de que hay una serie de operaciones con ciclos de rotación muy cortos, en los que se busca agregar plusvalor económico sin plusvalor físico real. El legislador tiene que detectar este tipo de operaciones, en algunos casos prohibirlas, y meterles un rejonazo fiscal muy importante. No soy un fanático de las prohibiciones a la capacidad de compra, porque me parece un instrumento fiscal muy severo y no creo que sea la medida que más réditos nos va a dar, aunque suene muy espectacular… y muy desesperada. Hay muchas cosas que hacer antes, aunque puede funcionar en algunos contextos, como Canarias y Balears, el kilómetro cero del destrozo del mundo inmobiliario y el tejido social. De lo que estoy frontalmente en contra es que la diferencia sea si eres español o no español.

Muchas de las medidas anunciadas por el presidente del Gobierno pasan por incentivar con beneficios fiscales la bajada de precios o la puesta de viviendas vacías en alquiler. ¿No son más efectivas las herramientas en sentido contrario, por ejemplo impuestos a la vivienda vacía?

El único impuesto a la vivienda vacía que se ha intentado es el recargo del IBI, que la legislación estatal impide limita al 150% y que unos cuantos municipios, sobre todo guipuzcoanos, han aplicado. Te puedes quedar tranquilo porque lo has hecho, pero no es eficaz. Piensa en una persona de mi generación o algo mayor con una economía desahogada. ¿Va a alquilar o dejar de alquilar porque en lugar de pagar 600 euros al año tenga que pagar 900? Mientras no se articulen medidas que permitan que los recargos sean más fuertes, por ahí es complicado. Sin embargo, los incentivos gustan mucho, porque la situación numérica más habitual es la del pequeño propietario y una deducción es una medida técnicamente sencilla, porque las gestiones las hace quien se la aplica, y relativamente fácil de inspeccionar, porque hay unos requisitos claros para recibirla. Lo que me tienen que explicar muy despacito es porque la reducción en la base imponible es del 60% por alquilar a cualquier precio. Eso no lo compro.

¿A qué crees que responde la negativa de algunas comunidades a aplicar las zonas tensionadas, a criterios de política de vivienda o al contexto político actual?

Hay una mezcla de todo. En principio, habrá un rechazo porque lo propone la izquierda. Pero también hay, obviamente, una apuesta ideológica. El Partido Popular no ha hecho ninguna revisión de la burbuja inmobiliaria. Cuando se les pregunta qué hay que hacer, te dicen que urbanizar mucho suelo, bajar impuestos a la producción y que, con la mera construcción, bajarán los precios. No han aprendido nada. O son muy cínicos y siguen defendiendo lo mismo porque les parece bien que haya otro proceso de acumulación de riqueza en el que las plusvalías se apropian privadamente y cuando toca el rescate, es público. También creo que dentro de la derecha hay gente ideológicamente convencida de que ese es el camino.

En la época previa a la burbuja no bajaron los precios.

La teoría de Aznar era que si se producía mucha vivienda, bajaría el precio. Sabemos lo que pasó entre 1998 y 2008: se construyeron 6 millones de viviendas y el precio creció un 250%. La gente lo ha podido olvidar, pero [quienes defienden hoy que construir más baja los precios] hay una pregunta que tienen que responder: el planeamiento urbanístico actual de muchísimos municipios de Madrid, produciendo suelo a saco y con una producción de vivienda libre importante y con la protegida descalificable a los 15 años, ¿está bajando los precios? Según su teoría, en Madrid y Andalucía los precios tendrían que estar bajando y la accesibilidad mejorando y, en el área metropolitana de Barcelona, el precio del alquiler tendría que estar subiendo. Sin embargo, está bajando, aunque sube el fraude a través de los contratos de temporada, que son ilegales.

¿Cómo se combate esa ilegalidad?

Inspección/sanción.

Eso requiere…

Gente, dinero, bases de datos, tiempo, esfuerzos. Sí. Montar equipos de empleados públicos no es nada fácil, porque todo el sistema está montado para lo contrario. Lo han hecho en más lugares, pero en Barcelona, el sitio que mejor conozco, se creó un equipo de 100 personas inspeccionando las viviendas turísticas irregulares, se liaron a poner sanciones y la normativa se empezó a respetar. Es verdad que el fraude se traslada y se ha movido al alquiler de temporada, de habitaciones, las falsas residencias de estudiantes… Hay muchas formas en las que huir, pero si la administración está encima, siempre tendrán que estar buscando nuevas vías.

En Madrid se han detectado 15.000 viviendas turísticas ilegales.

En otras ciudades gobernadas por la derecha, si la administración reconoce que tiene la mayor parte del mercado en situación ilegal y no va a hacer nada, les cuelgan en la plaza del pueblo. Madrid es especial.

¿Qué herramientas tiene un ayuntamiento para combatir no solo el aumento de precios de alquiler, sino los procesos de gentrificación o expulsión de bloques enteros de vecinos?

Por ejemplo, si inviertes en mejorar un barrio, sabes que los precios van a subir, así que puedes generar gentrificación sin más o comprar algunos de los bloques y quedártelos para hacer vivienda protegida o ponerle una limitación a la capacidad de disponer de las viviendas dentro de un entorno de rehabilitación donde se va a generar una plusvalía. Hay fórmulas, pero no se le puede pedir lo mismo a Madrid o Barcelona, que son ciudades-estado, que a un municipio pequeño, con un presupuesto escasísimo y pocos recursos técnicos. Por eso hacen falta paraguas jurídicos, financieros y el acompañamiento de las comunidades autónomas y, en ocasiones, de los ministerios.

Una de las medidas estrella de Colau, y que usted conoce bien, la que obliga a todos los promotores a reservar un 30% de VPO, no ha dado resultados esperados. ¿A qué lo atribuye?

Niego la mayor. Esto se ha vendido como la obligación de Ada Colau de que todas las promociones tengan un 30% de vivienda social. En los lugares de expansión de las ciudades, rigen otras reglas y en Barcelona y en toda España hay un mínimo estatal. Nosotros hablamos de centros urbanos consolidados, donde alguien compra, rehabilita y genera más vivienda. En Madrid no tienes que hacer nada, el 100% de vivienda es de mercado. En Barcelona tienes que hacer un 30% de vivienda protegida, que no es social. Se vende a 3.000 y se alquila a 10 euros el metro cuadrado. Una vivienda de 90 metros, 900 euros. ¿Eso es social? No, es más barato que el mercado y, si se hiciese mucho, deflactaría el precio, sin causarle un daño económico al promotor, y generaría mezcla social. Pero no nos engañemos, quien paga 270.000 euros por una vivienda no está en riesgo de exclusión social.

La técnica se está utilizando. El año pasado fue año récord [de construcción y rehabilitación en Barcelona] y se van generando unas unidades. La contrafáctica son los municipios del área metropolitana de Barcelona donde no rige ese 30%. ¿En suelo urbano consolidado se está haciendo mucha vivienda protegida o se está haciendo cero? Entonces, ya está funcionado mucho mejor que no hacer nada.

¿Cree que la situación actual con la vivienda es sostenible a largo plazo?

Soy muy pesimista, porque no veo bases objetivas que estén favoreciendo un cambio estructural. Hay un nivel de diagnóstico muy alto, pero falta inversión pública y privada en cantidad y calidad para poder cambiar esto a corto plazo, pese a que el coste de oportunidad de no resolver esta crisis es tan alto que no sé cuántas cosas podemos poner en riesgo: la natalidad ya está muy tocada, la salud mental, incluso el emprendimiento y la innovación, además de los efectos generacionales. Muchos colegas extranjeros me preguntan por qué no se ha montado un pollo todavía. No sé la respuesta, pero espero que alguien lo monte en algún momento. Los sindicatos de clase, de inquilinos, las asociaciones de consumidores y los partidos políticos tienen que ser capaces de metabolizar lo que está ocurriendo y ponerle remedio. Pintar, pinta mal, pero sería aceptar que mi país va a saltar por los aires cuando hemos hecho cosas que no han estado mal, como la sanidad, las pensiones, la educación o las infraestructuras.