Una de cada tres casas, compradas por extranjeros: la burbuja que PP y Vox no quieren pinchar en Balears y Canarias

Desde hace más de una década, el mercado inmobiliario de Balears y Canarias se ha convertido en un tablero en el que únicamente juegan quienes pueden pagar más. Cada año, alemanes, británicos y franceses con gran solvencia financiera se lanzan en las islas a la adquisición de inmuebles a precios inalcanzables para la mayoría de los residentes. Para aquellos, el atractivo turístico de los archipiélagos convierte estas operaciones en una inversión más que rentable al convertir las viviendas en un activo financiero más o para destinarlas al alquiler vacacional, sobre todo a través de plataformas como Airbnb. En 2024, una de cada tres viviendas vendidas en las Illes Balears (el 32,6%) fue a parar a clientes internacionales, tal como ponen de manifiesto los últimos datos publicados al respecto por el Colegio de Registradores. Una cifra claramente superior al 14,8% registrado de media a nivel estatal. La cifra para Canarias se sitúa en el 27,2%.

La creciente irrupción de compradores foráneos en el mercado inmobiliario isleño, sobre todo por parte de fondos de inversión y grandes propietarios, ha exacerbado la crisis de la vivienda que arrastran ambas comunidades autónomas, con el consiguiente vaciamiento residencial de las principales ciudades y la pérdida de identidad comunitaria, lo que genera desde hace años un intenso debate sobre un fenómeno que las voces más críticas achacan a la especulación inmobiliaria y la voracidad de los fondos buitre, unidas a un modelo turístico que prioriza el rendimiento económico por encima de las necesidades residenciales de la población local.

Este mismo martes, la Comisión Mixta (Congreso y Senado) de Insularidad ha debatido una propuesta de la Asociación Socialista Gomera y del senador por Pitiüses, Juanjo Ferrer, dirigida a establecer un marco normativo que limite y regule la compra de inmuebles por parte de ciudadanos no residentes en Balears y Canarias. En el caso concreto del archipiélago canario, buscaban que las instituciones europeas diesen su autorización expresa a las limitaciones en la compra de viviendas a extranjeros “dada su condición de Región Ultraperiférica y la amenaza que supone la presión inmobiliaria extranjera para su equilibrio social, económico y medioambiental”. En relación con Balears, planteaban la posibilidad de negociar con la Unión Europea la extensión de dicha limitación “por la afinidad entre su realidad y la que vive una región ultraperiférica como Canarias”. Los votos de PP y Vox han impedido, sin embargo, que la iniciativa saliera adelante. 

Las cifras: 2.600 euros por metro cuadrado

La propuesta iba en línea de otras anteriores formuladas por partidos de izquierdas y entidades sociales, que durante estos años buscan combatir la compra masiva de viviendas por parte de extranjeros de elevado poder adquisitivo, garantizar por ley un parque de vivienda para los residentes dada la escasez de territorio y frenar con ello el incremento desbocado de los precios. De hecho, esta presión sobre el mercado tiene un impacto directo sobre los precios: los compradores no residentes pagan en España un precio medio de 2.600 euros por metro cuadrado, frente a los 1.600 que pueden asumir los residentes, de acuerdo a los datos publicados por el Banco de España a mediados de 2024. El resultado: los precios suben y el acceso se complica para quienes no pueden permitirse pagar a golpe de talonario.

Balears es, además, la comunidad autónoma que registra un mayor crecimiento interanual del precio medio de la vivienda nueva, con un aumento del 6,8% respecto a 2024, hasta alcanzar los 2.802 euros por metro cuadrado. Comprar una vivienda de segunda mano es un 124% más caro que hace 20 años, según Fotocasa. También es la autonomía en la que más años de salario se requieren para poder afrontar la adquisición de un hogar: de acuerdo al índice de esfuerzo inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, los compradores de Balears necesitan dedicar 20,1 años de salario íntegro para poder comprar una vivienda, frente a los 7,6 años que se requieren a nivel estatal. Respecto al alquiler, las islas fueron el año pasado, según el Observatorio del Alquiler, la segunda provincia con los precios más caros, con una media de 1.598 euros al mes por vivienda.

Mientras tanto, Mallorca concentra hasta el 27% de la oferta inmobiliaria de lujo en España, la que se sitúa por encima de los 2,5 millones de euros, consolidándose en el mercado inmobiliario de lujo mundial, según el último Informe sobre el Mercado Inmobiliario Español de Lucas Fox. El grueso de estas operaciones se concentra en Mallorca, con especial presión en zonas como el centro histórico de Palma, la Serra de Tramuntana y diversas áreas costeras de alto valor ecológico y paisajístico, donde numerosas propiedades emblemáticas han sido adquiridas en los últimos años por grupos de inversión y extranjeros ricos. Unos, para convertirlas en una de sus múltiples y lujosas residencias, otros, para sacar el máximo provecho al espacio que ocupan y rentabilizarlas con su conversión en hoteles u otro tipo de negocios. La privatización del entorno en el que se encuentran, con el cierre de caminos y otras áreas públicas, así como la segregación social, son tan solo algunas de las múltiples consecuencias derivadas de ello.

Vistas de Deià, uno de los pueblos de la Serra de Tramuntana donde más compran los extranjeros en Mallorca.

En Canarias, el archipiélago se encuentra en una encrucijada que pone en evidencia las tensiones entre la atracción internacional y las necesidades locales. Sin embargo, a pesar de que en 2024 la compra de viviendas por parte de extranjeros representó el 27,2% del total en las islas, situándose como la tercera comunidad autónoma con mayor proporción después de Balears y la Comunidad Valenciana, las ventas a foráneos experimentaron una caída del 3,9% en el segundo semestre del año, convirtiéndose en la única región española en ser testigo del descenso de este indicador.

La presión del mercado inmobiliario, impulsada por la demanda externa, ha elevado además el precio medio de la vivienda en Canarias a 2.570 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 11,3%, de acuerdo a los datos del Consejo General del Notariado. Con todo, se trata de una situación que ha generado una creciente preocupación entre los residentes, quienes enfrentan dificultades para acceder a una vivienda digna en su propia tierra. 

La vivienda, un pastel goloso para la inversión

El desequilibrio en cuanto a residentes y no residentes es estructural. Balears cuenta con una superficie limitada y una economía basada en el turismo que convierte sus viviendas en tentadores activos para la inversión. El alquiler vacacional, muchas veces ilegal, acaba de redondear el círculo vicioso: casas que podrían ser hogares acaban convirtiéndose en productos financieros.

Precisamente, mientras PP y Vox rechazaban la propuesta de limitar la compra de viviendas por parte de no residentes, en el Parlament balear ambas formaciones daban luz verde al decreto turístico que desbloqueará y blindará más de 90.000 plazas de alquiler turístico, cuyo auge, a juicio de las entidades sociales, ha disparado los precios de la vivienda, provocando que numerosos residentes se vean expulsados de sus barrios como consecuencia de la imparable gentrificación. Mientras conservadores y extrema derecha defienden que este nuevo reglamento no creará nuevas plazas de alquiler vacacional, la oposición calcula que, en total, se consolidarán hasta un total de 145.000, agravando con ello la actual emergencia habitacional.

La postura del bloque conservador respecto a la regulación de las compras por parte de extranjero se mantiene, además, incólume respecto a años anteriores, cuando comenzaron a alzarse las voces para reclamar una regularización en este sentido. En 2021, la coalición ecosoberanista Més per Menorca planteó una medida inédita a nivel estatal: la posibilidad de restringir la compra de segundas viviendas por parte de los ciudadanos extranjeros ante la creciente escalada de precios de la vivienda en las islas y la problemática que desde hace décadas arrastra el archipiélago en esta materia -escasez de suelo, especulación inmobiliaria, presión urbanística o limitación de las viviendas disponibles como efecto colateral de la pujanza del alquiler vacacional-.

Las islas Åland, el espejo en el que mirarse

Para ello, uno de los lugares hacia los que miran quienes velan por esta medida son las islas Åland. Situadas frente a la costa suroeste de Finlandia, es una región autónoma, desmilitarizada y de habla sueca que cuenta con 30.000 habitantes, distribuidos en 60 de las 6.700 islas que la componen. Además, combate la compra masiva de vivienda por parte de extranjeros garantizando por ley un parque de vivienda para los residentes dada la escasez de territorio y frenando con ello el incremento desbocado de los precios. Siguiendo la misma línea, el Gobierno de Canarias solicitó el año pasado a sus servicios jurídicos un informe sobre la viabilidad de acometer una reforma legislativa que permita establecer vías para limitar la compra de viviendas por parte de capital extranjero, también con el territorio finlandés en el punto de mira.

Més per Menorca también cita los ejemplos de Dinamarca –con un régimen propio en el que se exceptúa la libre circulación en materia de vivienda– y Malta, un caso de relieve para Balears al reunir prácticamente las mismas características: es una isla, pertenece a la UE, es turística y también han atravesado este problema. En la misma línea, Podemos planteaba en 2023 limitar la compra de viviendas por parte de quienes no lleven como mínimo dos años empadronados en las islas. La propuesta dio finalmente al traste tras ser rechazada en el Consell de Mallorca con los votos de PSIB–PSOE y la derecha. El Govern balear, presidido entonces por la socialista Francina Armengol, se abrió finalmente a abordar la necesidad de establecer determinados límites en materia de vivienda para evitar que Balears se convierta “en un parque temático”.

Con todo, los partidos y los investigadores que en los últimos años abogan por esta iniciativa son conscientes de que esta medida choca con la norma fundamental de la Unión Europea que garantiza la libre circulación de bienes, capitales y personas entre países miembros. La Comisión Europea remarcó en 2023 que, para que un Estado miembro de la Unión pueda limitar la compra de vivienda a no residentes, deben concurrir “razones imperiosas de interés general” reconocidas en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia Europeo (TJUE). El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE prohíbe, de hecho, las restricciones a los movimientos de capitales relacionados con la adquisición de bienes inmuebles, “incluidas las viviendas”, por parte de nacionales de la UE no residentes.

Sin embargo, las diferentes voces que abogan por limitar la adquisición de viviendas por parte del capital extranjero coinciden en señalar la importancia de avanzar en medidas específicas, dadas las circunstancias territoriales particulares de Balears, en especial de Menorca, la menos construida y más demandada de las islas en el último período. Se amparan para ello en la existencia de legislaciones específicas dentro de la UE que parten de considerar las circunstancias singulares de cada territorio.

Mientras tanto, Canarias, como Región Ultraperiférica reconocida por la Unión Europea, cuenta con una herramienta jurídica que podría marcar la diferencia: el derecho a aplicar excepciones a la libre circulación de capitales cuando su equilibrio económico, social o medioambiental esté en riesgo. Esa posibilidad —contemplada en el artículo 349 del Tratado de Funcionamiento de la UE— no es simbólica: es una puerta real a la regulación, siempre que haya voluntad política de cruzarla. Mientras Balears tendría que negociar su encaje en ese marco excepcional, Canarias ya dispone de ese reconocimiento.