El precio medio del alquiler se reduce en Catalunya al año de la entrada en vigor de la regulación aunque sigue al alza en muchos municipios, según los datos obtenidos por elDiario.es
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El alquiler de temporada era un fenómeno casi irrelevante hace unos años, pero hoy supone uno de los mayores problemas del mercado de vivienda. Esta tipología de contratos es la principal vía para escapar de la regulación de precios y creció especialmente en los municipios catalanes donde se aplicaron los topes al alquiler que prevé la ley de vivienda.
En concreto, cuando se cumple un año de la aplicación de la norma, los datos oficiales obtenidos por ElDiario.es a través del Institut Català del Sol (Incasol) indican que, del total de contratos de alquiler firmados en los municipios con precios regulados, el 14% fueron alquileres temporales, lo que les permitió saltarse la regulación.
Si se observa trimestre por trimestre, el número de contratos temporales marcó un primer pico inmediatamente después de la aprobación de la Ley de Vivienda, cuando alcanzó el 13,4%, pese a que en aquel momento la regulación de precios no entraba en vigor. El siguiente pico fue, precisamente, cuando se aplicó, en marzo de 2024, llegando al máximo en el trimestre estival de aquel año, con casi uno de cada cinco contratos en el mercado temporal.
La ley de vivienda estatal se aprobó en el Congreso a finales de abril de 2023. Esa norma prevía la posibilidad de que las comunidades autónomas aplicaran una regulación de rentas del alquiler en municipios donde consideren que el mercado de la vivienda está tensionado.
Este límite de precios, sin embargo, se aplica únicamente a los contratos de alquiler normales, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no así a los que tienen carácter temporal, pensandos en su día para situación excepcionales como estudiantes o trabajadores desplazados.
“Fue un grave error dejar el alquiler temporal fuera de la regulación de precios, y no será que no les avisamos”, argumenta Jaime Palomera, investigador del Institut de Recerca Urbana Idra. “El desvío al alquiler de temporada era ya una realidad antes de la aprobación de la ley, porque era la fórmula para evitar todas las nuevas normas”, añade.
Para la economista Mariona Segú, investigadora en la universidad CY Cergy Paris, resulta claro que “algunos propietarios han encontrado una vía de escape para evitar los topes de precios en los contratos de temporada. El problema no son los contratos de temporada en sí, éstos pueden responder a necesidades reales tanto de los inquilinos como de los propietarios, el problema son los contratos de temporada falsos”, argumenta.
Segú recuerda que el aumento del alquiler temporal no es atribuible solo a la regulación de precios. Tal como puede observarse en el gráfico anterior, el arrendamiento temporal comenzó a crecer en el primer trimestre de 2023, momento que coincide con el final de la pandemia pero también con los trámites finales de la ley de vivenda en el Congreso. Además, una vez aplicada la ley solo en los municipios tensionados, los contratos temporales crecieron también en los no tensionados.
Fuentes del Ministerio de Vivienda recalcan que el crecimiento del alquiler de temporada no es un fenómeno exclusivo de las ciudades donde se aplica la regulación de precios, sino una tendencia general en todas las ciudades españolas medias y grandes, con especial incidencia en Madrid, la costa andaluza y otras zonas con mucha demanda de alquiler. Además, desde el Ministerio recuerdan que han dispuesto una Ventanilla Digital Única, con la que esperan “controlar y paliar” la temporalidad irregular. “Sólo en Catalunya desde enero se han revocado 203 alquileres de corta duración por no cumplir con los requisitos legales”, afirman fuentes oficiales.
Esta tendencia al alza del alquiler de temporada, explican fuentes del sector inmobiliario, tiene que ver con el deseo de esquivar las regulaciones no solo del control de precios y de la ley de vivienda, sino también de propia reforma de la ley de arrendamientos urbanos, del año 2019, que entre otras medidas aumentó de 3 a 5 y 7 los años mínimos de vigencia de un contrato. “Las inmobiliarias tienen un incentivo muy fuerte para recomendar esta fórmula a sus clientes, además de que hay una tendencia del mercado en esta línea”, afirma Palomera.
El aumento del alquiler temporal es generalizado desde 2023, pero no en todos los ámbitos crece igual. En los municipios no tensionados ha superado el 5%, en los tensionados más del doble, pero la ciudad que aparece como la líder en contratos temporales es Barcelona. En la capital, los contratos no sujetos a la regulación de precios no han bajado del 19% desde la entrada en vigor de la ley y, en el tercer trimestre, incluso llegaron a ser uno de cada tres.
Barrios de Barcelona con más de la mitad de contratos temporales
Los datos obtenidos a través del Incasol permiten conocer el número de contratos habituales y temporales firmados en cada código postal de Barcelona, lo que ofrece por primera vez una fotografía detallada con números oficiales del desvío de inmuebles hacia el mercado desregulado.
Como se observa en el mapa, en varios de los barrios del centro de Barcelona se han firmado desde la aplicación de la regulación más contratos de arrendamiento temporal que sujetos a la regulación. El récord absoluto lo registra el barrio Gòtic, con el 54,8% de temporales. Pero también zonas del Eixample Dreta alcanzan porcentajes del 53 y 49%, similares a los del barrio del Born y la Barceloneta.
Incluso zonas alejadas del centro tradicional barcelonés, como la zona del Poblenou, Camp de l’Arpa y Galvany, registran como temporales uno de cada cuatro contratos firmados.
El precio baja en la zona regulada y caen los contratos
Las consecuencias más visibles de la entrada en vigor de la regulación es que los precios se han contenido en los municipios declarados como tensionados. No así en los demás, donde han continuado con la tendencia al alza. “Era el efecto más previsible, los topes hacen que no haya espacio para subidas en las zonas tensionadas”, constata Montserrat Pareja-Eastway, economista de la Universitat de Barcelona (UB) especializada en vivienda.
Así han aumentado los precios del alquiler en Catalunya
Evolución del precio medio mensual de los alquileres firmados cada trimestre en los municipios agrupados según si se consideran tensionados o no y el detalle de la ciudad de Barcelona. Se separan los precios según si los contratos son de alquiler de larga duración o alquiler de temporada
Fuente: INCASÒL
Al mismo tiempo, los datos obtenidos por elDiario.es muestran también como el número de contratos firmados ha ido a la baja desde su pico en 2021. Un descenso que las fuentes consultadas atribuyen no solo al desplazamiento a alquiler de temporada, sino a otros efectos más decisivos, por ejemplo el alargamiento de los contratos en 2019, la proliferación de prórrogas de contratos a la espera de que cambie la ley o el desvío al mercado de compraventa.
“Cuando caduca un contrato, ahora mismo la mayoría de propietarios no renuevan, sino que lo prorrogan, porque prefieren alargar un contrato a la espera de que cambie la legislación que hacer uno nuevo”, asegura Òscar Gorges, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona.
Desde 2021 a 2024, en los municipios que acabarían siendo declarados tensionados el descenso de contratos de larga duración ha sido de 147.000 a 94.000. En Barcelona se ha desplomado incluso a la mitad: de 59.000 a 30.000.
Las firmas de contratos de alquiler se han reducido
Evolución del número de contratos de alquiler firmados cada trimestre en los municipios agrupados según si se consideran tensionados o no y el detalle de la ciudad de Barcelona. Se separan los contratos según si los contratos son de alquiler de larga duración o alquiler de temporada
Fuente: INCASÒL
En materia de precios, si se analizan los datos de los tres trimestres posteriores a la entrada en vigor de la norma, desde abril a diciembre de 2024, el precio medio del alquiler tradicional en los municipios topados fue de 857 euros mensuales. Esto supone un descenso del 2,1% respecto a los 875 del mismo período de 2023. En Barcelona capital, de hecho, es más pronunciada la bajada: con una renta media en esos nueve meses de 1.092 euros, el descenso es del 3,3% respecto al período anterior. En cambio, en las localidades no tensionadas todavía se encarece un 6,5%, al subir de 588 a 626 euros.
En materia de precios, y tal como se puede deducir de los anuncios en los portales inmobiliarios, los de temporada aparecen en general como mucho más caros. Con los contratos del último trimestre de 2024, el precio de estos arrendamientos por meses es de 1.201 euros de media y, concretamente, de 1.404 euros en Barcelona. Esto supone que son 38% y un 28% más costosos que los de larga duración, respectivamente.
Una particularidad de la evolución de los precios es además que a pesar del descenso del precio medio en las zonas tensionadas, todavía hay municipios en los que se aplica la regulación y que ven como los alquileres siguen escalando. Además, no son pocos. De los 140 pueblos y ciudades declarados zonas tensas desde abril, en 66 de ellos, el 47%, el precio ha subido. En los 73 restantes, el 53%, ha bajado.
Las crecidas más llamativas, por encima del 10%, son en las localidades de Teià, la Seu d’Urgell y Arenys de Munt. Pero también crece en grandes ciudades del área metropolitana como l’Hospitalet de Llobregat (2,2%), Cornellà de Llobregat (6,6%) o Santa Coloma de Gramenet (2,1%). En cambio, otras grandes ciudades registran descensos: Badalona (-1,3%), Terrassa (-5,8%), Sabadell (-5,5%) o Lleida (-2,8%).
¿Qué explica las subidas en algunos municipios a pesar de la regulación? Para Gorges, se trata de incrementos que pueden responder a una actualización del IPC. “Si aplicas el índice, la subida se puede notar”, constata. Aunque recuerda que los nuevos contratos, firmados tras la Ley de Vivienda, ya no se podrán actualizar posteriormente con el IPC sino que deberán aplicar el nuevo índice elaborado por el Gobierno.
En cambio, Palomera considera directamente que hay un grado “bajo” de cumplimento de la ley, debido en parte a que hasta el mes pasado no se desarrolló un régimen sancionador para perseguir a quienes la eluden. “Hasta hace poco quien ponía un precio superior al permitido por ley sabía que no habría sanción”, expresa. También en París, añade, se tardó unos años en garantizar la aplicación plena de la ley.
